한국 투자자들의 해외 부동산 투자액이 연거푸 기록을 경신하고 있는 가운데 부동산 채권에 대한 그들의 관심도 급상승하고 있다고 투자정보 전문 매체 ‘더인베스터’가 3일 보도했다.
상업용 부동산 투자 정보 제공업체인 리얼캐피털애널리틱스(RCA)는 한국 투자자들에 의한 순(純)취득이 지난해 46억 달러에 수준이며, 2016년이 마무리되던 시점에 25억 달러짜리 부동산 거래가 추가로 완료됐다고 밝혔다.
비상장 부동산 투자자를 위한 아시아 협회인 ANREV의 최근 조사에 따르면 한국 투자자들의 88%는 채권수익률이 계속 압박을 받고 있는 가운데 향후 12~18개월 내에 부동산에 투자할 계획을 갖고 있다고 더인베스터는 전했다.
부동산 서비스 업체 ‘JLL 오스트레일리아’의 채권자본 부문 대표 팀 두 템플은 “세계 각국 정부가 2007년 글로벌 금융위기에 대응해 공격적으로 양적완화에 나서면서 투자자들이 적당한 위험조정수익(위험 보장에 따라 조정된 투자수익)을 파악하기가 갈수록 어려워졌다”면서 “정부채권과 같은 여타 투자 상품들이 낮은 수익을 제공하고 있는 환경에서 부동산 채권은 매력적인 위험조정수익을 제시한다”고 말했다.
ANREV 조사는 또 한국 투자자의 60%가 메자닌 금융에 관심이 있다고 강조했다.
성과공유형 대출로 불리는 메자닌금융은 주식을 통한 자금조달이나 차입이 어려울 때 은행 및 대출기관이 배당우선주, 신주인수권부사채(BW) 인수권, 전환사채(CB) 등 주식 관련 권리를 받는 대신 무담보로 자금을 제공하는 금융기법이다.
‘메자닌(Mezzanine)’은 이탈리아어로 건물의 1층과 2층 사이에 있는 라운지 등의 공간을 의미하는데, ‘메자닌금융’은 채권과 주식의 성격을 모두 지닌 BW, CB 등을 가리킨다.
한국 자본이 향하는 핵심 해외시장은 여전히 미국일 가능성이 있다. 두 템플은 미국이 투자자들에게 매력적인 이유로 △부동산 시장의 높은 투명성과 유동성 △끊임없는 투자기회를 창출하는 깊이 △한국 원화와 미국 달러화 간 비교적 낮은 헤징비용 등을 꼽았다.
부동산 전문 운용사인 삼성SRA자산운용은 지난해 10월 시카고의 ‘클래스 A’ 업무용 빌딩의 후순위채 1050만 달러를 사들임으로써 미국에서 메자닌금융 펀드를 이용한 투자를 처음 성사시켰다.
이 펀드의 목적은 한국 기관투자자들이 뉴욕·보스턴·샌프란시스코·시카고·로스앤젤레스 등 6개 관문 도시의 업무용 자산에 대한 메자닌 채권에의 접근을 제공하는 것이다.
이에 앞선 미국 메자닌 채권 대형투자로는 △5개 한국 보험회사로 구성된 집단이 미국 제약회사 베르텍스의 보스턴 본사 건물에 대한 메자닌 채권 1억9662만 달러 상당을 사들인 것 △신한BNP파리바자산운용과 현대자산운용이 뉴욕 맨해튼 서부에 2016년 완공된 사무용 건물 ‘텐 허드슨 야즈’의 메자닌 대출에 3억5000만 달러를 공동 투자한 것을 들 수 있다.
두 템플은 한국 기업들이 이런 메자닌 채권을 더 확보하기 위해 경쟁할 가능성이 있다면서 “메자닌 채권은 그것이 제공할 수 있는 높은 보장 수익 때문에 투자자들에게 매력적”이라고 말했다.
